In den kommenden Tagen werden die neuen Grundsteuerbescheide der viel diskutierten Grundsteuerreform von unserer Verwaltung versendet. Nachfolgend eine längere Info und Ausführung zur Aufklärung und zum Verständnis, warum es eine neue Grundsteuer gibt,

was diese für Auswirkungen hat, und wie die neuen Hebesätze letztlich berechnet wurde.  

Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 10.04.2018 die Bewertungsvorschriften     

für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das BVerfG damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass der Gesetzgeber bis        zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen hat. Diese Verpflichtung wurde durch die Verkündung des Grundsteuerreformpakets des Bundes im November/ Dezember 2019 erfüllt. Damit durften und dürfen die bisherigen Bewertungsregeln noch für eine Übergangszeit        bis 31. Dezember 2024 angewandt werden. Neben dem eigentlichen Grundsteuerreformgesetz     

war auch eine Grundgesetzänderung Teil des Reformpakets. Der geänderte Artikel 105 Abs. 2       

des Grundgesetzes ermächtigt die Länder nun, vom Grundsteuerrecht des Bundes (Bundesmodell) abzuweichen. Von dieser Länderöffnungsklausel haben mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht. Zu ihnen gehört das Land Baden-Württemberg, wo der Landtag am 4. November 2020 das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) beschlossen hat. Sowohl im Bundesrecht als auch im Landesgrundsteuergesetz wird die Grundsteuer wie im bisherigen Recht in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: - Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.               

Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Messbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids. - Im dritten          und letzten Schritt errechnet die Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Messbetrag mit            dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert.

 

Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt. Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlichen Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grund-stücken sind dagegen nicht relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt.

Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der  sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag

von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht. Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mit bewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet. Aufgrund der neuen, ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen sind auch die Hebesätze 2025 neu zu beschließen.

 

Ziel der Verwaltung: Aufkommensneutralität - keine Erhöhung des Grundsteueraufkommens Der Vorschlag der Verwaltung sieht vor, dass es durch die Grundsteuerreform nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Es ist somit vorgesehen, den Hebesatz und das zu erwartende Grundsteueraufkommen so zu kalkulieren, dass die sogenannte „Aufkommensneutralität“ gegeben ist.

 

Kalkulation der Hebesätze Grundsteuer B:

Das Grundsteueraufkommen 2024 aus der Grundsteuer B beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre voraussichtlich 961.966,- EUR. Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 259.529,- EUR festgesetzt worden. Zuzüglich noch festzusetzender Messbeträge (aktueller Stand: 94,36 Prozent) und abzüglich zukünftiger Änderungen, beispielsweise durch Entscheidung über beim Finanzamt eingegangener Einsprüche, rechnet die Verwaltung für 2025 mit einer Messbetragssumme von 275.042,- EUR. Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit noch ausstehender Grundsteuermessbescheide und der Unwägbarkeiten durch eingegangene Einsprüche gegenüber dem aktuellen Stand noch leicht verändern. Auf der aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer B im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von 350.

Berechnung des Hebesatzes Grundsteuer B:

Grundsteueraufkommen für das Jahr 2024 : Summe der Messbeträge 2025 = Hebesatz 2025 v. H.

                      961.966,-                                           :                     275.042,-                       =        349,75 

 

Am 9. September 2024 hat das Finanzministerium für die Grundsteuer B das sogenannte Transparenzregister veröffentlicht. (https://fm.badenwuerttemberg.de/de/steuern/grundsteuer-dossier/transparenzregister). Darüber können Steuerpflichtige für eine bestimmte Gemeinde eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen abfragen, die aus Sicht des Finanzministeriums aufkommensneutral ist. Für die Stadt Elzach wird darin ein Hebesatzkorridor von 327 bis 361 ausgewiesen (Stand: 13.11.2024). Der von der Verwaltung ermittelte aufkommensneutrale Hebesatz für die Grundsteuer B bewegt sich damit innerhalb des Hebesatzkorridors.

 

Kalkulation der Hebesätze Grundsteuer A:

Das Grundsteueraufkommen 2024 aus der Grundsteuer A beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre voraussichtlich 93.815,- EUR. Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 12.098,- EUR festgesetzt worden. Zuzüglich noch festzusetzender Messbeträge (aktueller Stand: 74,6 Prozent) und abzüglich zukünftiger Änderungen, beispielsweise durch Entscheidung über beim Finanzamt eingegangener Einsprüche, rechnet die Verwaltung für 2025 mit einer Messbetragssumme von 16.218,- EUR. Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit noch ausstehender Grundsteuermessbescheide und der Unwägbarkeiten durch eingegangene Einsprüche gegenüber dem aktuellen Stand noch verändern. Auf der aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer A im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von 578.

Berechnung des Hebesatzes Grundsteuer A:

Grundsteueraufkommen für das Jahr 2024 : Summe der Messbeträge 2025 = Hebesatz 2025 v.H.

                               93.815,-                                    :                   16.218,                            =       578,46

 

Vergleich mit Hebesätzen benachbarter Gemeinden In der Vergangenheit war ein Vergleich der Hebesätze mit den umliegenden Gemeinden möglich. Die Veränderung zwischen bisherigem Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz ist – je nach Entwicklung der Bodenrichtwerte in den jeweiligen Gemeinden während der letzten Jahrzehnte – selbst zwischen benachbarten Gemeinden unterschiedlich, so dass ein Vergleich der Hebesätze umliegender Gemeinden kaum mehr aussagekräftig ist.

 

Belastungsverschiebungen

Die bereits erwähnte Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Sinngemäß könnte man sagen, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Reform in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung, in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, wird es jedoch trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als sogenannte „Belastungsschiebungen“ beschrieben. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten. Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der o.g. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig   zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen. Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells      des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Da ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt bspw. eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen, andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung. Da eine Gemeinde nach dem LGrStG wie auch im Bundesmodell nur jeweils einen Hebesatz für die Grundsteuer A und B bestimmen kann, kann       

auf die Veränderungen der Messbeträge alt / neu für einzelne Steuerpflichtige, Grundstücke, Grundstücksarten, Gebiete oder Ortsteile und die sich daraus ergebenden Belastungsverschiebungen nicht mit einer näher zu konkretisierenden Hebesatzgestaltung eingegangen werden.

 

Hebesatzsatzung

Zur Festsetzung der Hebesätze ab dem Jahr 2025 ist der Erlass einer Hebesatzsatzung erforderlich. Eine Festsetzung der Hebesätze ist grundsätzlich auch im Rahmen der Haushaltssatzung möglich. Aufgrund der umfassenden Vorbereitungen, die die Grundsteuerreform erfordern, kann die Festsetzung aus Zeitgründen für das Jahr 2025 nicht erst mit Beschluss der Haushaltssatzung im Januar 2025 erfolgen. Deshalb werden die Hebesätze vorab durch die separate Hebesatzsatzung festgesetzt. Zum jetzigen Zeitpunkt liegen der Verwaltung noch nicht alle Messbeträge vor (Grundsteuer A 74,6 %; Grundsteuer B 94,36 %). Aufgrund dessen kann es bei der weiteren Umsetzung der Grundsteuerreform zu einer Abweichung von dem angestrebten Grundsteueraufkommen kommen. Daneben können auch Entscheidungen des Finanzamts über eingegangene Einsprüche und eingereichte Einzelwertgutachten das Grundsteueraufkommen im Nachgang beeinflussen. Soweit sich im Jahresverlauf 2025 zeigt, dass deutliche Abweichungen von dem prognostizierten Grundsteueraufkommen auftreten, kann eine Neufestsetzung der Hebesätze erforderlich werden. 

 

Beschlussvorschlag:

Der Gemeinderat beschließt die Satzung über die Erhebung der Grundsteuer(Hebesatzsatzung)

in der am 26.11.2024 vorgelegten Fassung mit den Hebesätzen:

Grundsteuer B:  350 v.H.

Grundsteuer A:  578 v.H.